#북변3구역 북변4구역 한양수자인 #북변4구역 #김포 #검단 #인천2호선 #북변우미린 #우미린파크리브 #김포 #재개발 #정비사업 #걸포북변역 #한강메트로자이​매주 부동산원에서 발표하는 상승률 지도를 보면매주가 다르게 불긋불긋한 모습을 볼 수 있다. 개인적으론 전고점을 돌파하거나 근접한 최상급지에서아랫 급지로 점점 물이 퍼질 것이라 생각하여 투자가치로는이제 주변부 아직 반등이 시작되지 않는 곳들을찾는게 유리하지 않을까 생각한다.​서울에서도 노도강이나 금관구처럼 외곽지역에도바닥을 다지며 거래량이 늘기 시작했으며,경기도도 경기남부에서 서울과 가까운 경기북부(고양 덕은, 삼송, 구리, 남양주 다산, 별내 등)부터 조금씩 매수세가 들어온다.​인천도 검단, 송도에서 시작된 훈풍이 주변부로 퍼지고 있는데그 다음 인근 김포, 부천 등으로 매수세가 퍼질 가능성이 높다.​그래서 오늘 볼 물건은북변 3구역이다. ​개요북변3구역은 김포시 북변동에 위치한 정비사업지로현재 일반분양까지 마친 북변4구역 한양수자인 상태이다. 세대수는 총 1200세대에 조합원은 354세대로일반분양이 800세대가 넘게 나오는 사업성이 굉장히 우수한 곳이다. ​시공사는 우미린으로 2027년 12월 입주 예정이다.현재 이곳은 미분양 줍줍이 나와선착순 계약을 할 수 있는 상태이다. 일반 분양가59형은 4.7억74형은 5.6억84형은 6.5억 정도로 분양을 했는데 현재 완판은 실패했고 선착순 줍줍이 진행중이다.​지난주 주말을 지나면서 84형 RR은 많이 계약되었다고는 하는데아직 59와 74에서 물량이 조금 남아있는 듯 보인다. ​분석이 사업지에 주목하는 이유는 바로 분양권이다.분양권 투자의 핵심은 두 가지라고 생각한다.​초기투자금액전매기간​분양권 투자에서 보통 계약금 10%를 넣어놓고 중도금은 대출을 쓰기 때문에 만약 주변 시세가 올라가분양권 가치가 높아지면 몇 천만원으로 좋은 수익을 올릴 수 있다. ​그래서 요즘 북변4구역 한양수자인 부동산 분양 시장을 보면분양가의 절대가격이 비싸더라도 주변부 대비 안전마진이 있다면수백대 일의 경쟁률이 나오기도 한다. ​반면 이런 수백대 일 사업지들은 분양가상한제에 걸려있거나 전매기간이 길 가능성이 높기 때문에 P를 붙여 팔기 어렵다. ​하지만 지금은 안전마진이 애매하더라도연동되는 대장 아파트 시세가 회복되거나 인근 지역의 물이 들어온다면 미분양 난 분양권을 줍줍하여 후일을 도모하는 것도나쁘지 않겠다라는 생각을 한다. ​​ 해당 사업지가 이런 느낌을 받은 단지이다. 걸포북변역 주변에 현재 대장 단지는 메트로자이2단지이다.2020년 입주, 2456세대에 대단지로 전고점 9억에서 6억 중반대까지 빠졌다가 바닥을 다지며 시세를 회복하고 있다.현재는 7억까지 거래가 되는 모양세이며 호가는 7.5억 정도이다.​​북변 3구역보다 브랜드나 입지면에서 더 우수하기 때문에북변 북변4구역 한양수자인 3구역이 이곳을 뛰어 넘기는 어렵다. 하지만 바로미터가 되는 단지가 회복을 하는 단계이기 때문에 당연히 시세가 연동되는북변3 입장에서는 안전마진이 확보된다. ​ 또한 해당 단지는 전매기간이 6개월이다. 부동산 시장이야 하루 아침에도 바뀌니 미래를 예측할 수 없지만현재 수도권 중심으로 달아오르고 있는 현재의 분위기가당분간 이어진다고 본다면 6개월 뒤에 시세는 지금보단높아질 것이라고 생각할 수 있다. 그렇다면 계약금 10%를 넣어놓고 몇 천만원 정도의 P를 붙여 파는 전략도 가능하다. ​​호재와 리스크일단 대장 아파트 메트로 자이의 시세 회복뿐 아니라 다른 요인들도 하반기에 지금 분양가보다 P가 붙을 가능성을 높여준다. ​우선, 김포와 연동되는 검단의 흐름이 좋다. 검단의 대장 호,우,금(호반, 우미린, 금호) 북변4구역 한양수자인 3형제는 현재7.5억까지 거래가 되었고 호가는 8억 정도이다. ​과거 검단의 입주가 몰렸을 시기에는 김포가 오르고 검단이 따라가는 형태였다면 요즘은 어느정도 도시의 규모가 커지고 호재도 많은 검단이 오르면 김포가 따라가는 형태를 취할 것이다. ​실제 검단 바로 위쪽으로 해당 사업지가 있기 때문에 검단의 흐름이 위로 넘어갈 가능성이 높다.​또한 김포 맞은편에 일산 장항지구도 분양가가 7.8억이 넘음에도완판을 하였다. 물론 호수뷰나 상품성이 더 좋지만 인근 시세와 분양가가 올랐음에도 매수세가 붙는다는 사실은 북변3 입장에서 나쁠 것이 없다. ​또 교통의 호재도 빼 놓을 수 없는데현재 김포는 김포골드라인이라고 경전철을 운영하고 있다. 김포 구래에서부터 훑고 고촌까지 올라오는 노선인데김포 한강신도시 인구들이 오직 북변4구역 한양수자인 이 노선만 바라보고 있기 때문에혼잡도가 장난이 아니다. ​하지만 4차 철도망 계획에 인천 2호선이 일산까지 연장되는 안이 있다. 물론 아~~주 한참 남은 일이지만 철도가 계획되어 있다는 것 자체가 상승장에서는 '기름'이 될 수 있다. ​그리고 아직 논란 중이지만 김포 5호선 연장안도 있다. 인천과 노선 교통 정리가 잘 안되었지만어쨌든 이 지역에 부족한 철도를 계속해서 깔아주려고 한다. 다시 말하지만 실현여부와는 별개로 상승장이 온다면이런 소재들이 불을 붙이는 장작이 된다.​북변 4구역 분양 소식도 호재이다. 북변 재개발 중에서 사실 가장 기대되는 구역은 북변 4이다.이곳은 걸포북변역에 딱 붙은 곳으로 2164세대(한양 수자인)로 지어질 단지이다.단톡방에 돌고 있는 소식을 듣자니 해당 단지는 북변4구역 한양수자인 최소 2000만원에분양을 할 것이라는 소식이다. 그렇다면 옵션 포함 84형은 7억 이상은 넘을 것이란 의미이다. ​만약 북변 4가 완판이 된다면 북변3은 자연스럽게 안전마진이 생기는 것이다. ​하지만 리스크도 존재한다.​일단 전매기간이 6개월이지만 북변 4와 기간이 겹친다. 만약 부동산 경기가 생각만큼 오르지 않는다면입지에서 더 좋은 북변4부터 매물이 빠질 수 밖에 없다. ​따라서 만약 단타 목적으로 이 구역을 투자한다면RR을 필수적으로 가져가야 한다. ​그리고 84형이 59나 74에 비해 귀하기 때문에84 RR을 가져가는 것이 북변4에 비해 열위인 북변 3입장에선유리하다. ​​그리고 김포는 어마어마했던 입주물량이 마무리 되지만인근 고양과 검단과 물량을 공유한다는 사실을 잊어선 안된다.​검단이 있는 인천서구는 27년까지 아주 많은 물량이 북변4구역 한양수자인 남아 있기에 25~26년에 단타를 칠 목적이라면 보수적으로 접근할 필요가 있다. ​분양권 시장은 특히 세금이 많기 때문에매도자 우위인지, 매수자 우위인지에 따라 협상 조건을어떻게 나에게 유리하게 끌어갈 지 결정되기 때문이다. 매도자 우위 시장에서는 손피거래나 다운거래 등으로수익을 확보 받을 수 있지만 그렇지 않으면 P를 붙여 판다고 해도부동산 복비(통상 일반 거래보다 많이 달라함), 세금 등으로'죽 쒀서 개주는'꼴이 날 수 있다. ​그래서 최종정리​미분양 물건이지만 주변 환경이 변하고 있다.전매기간이 짧아서 단타 치기 좋다. 단타 칠 분위기가 조성되고 있다. 하지만 단타는 변수가 많다. 이곳은 부동산 상승 흐름이 이제 들어왔기 때문에 어떻게 될 진 모른다.인근에 물량이 많다.